河北20选5开奖号码公告:2018年中國產業地產市場發展分析報告

2019-01-21

河北20选5规律 www.wheff.icu      產業轉移促進區域經濟持續轉型升級。近年來,隨著區域城市產業轉移加速,城市在產業選擇上更具主動性,產業地產商積極布局具備產業投資機會的區域。未來,隨著產業轉移加速推進,中西部地區將有更多發展機遇,產業轉型升級將加速推進。

01

政策環境

近年來,隨著我國經濟由高速增長向高質量發展轉變,國家和地方政府也適時出臺了大量產業政策,以促進產業轉型升級,這些政策均彰顯了對產業發展的支持力度。

1、政策關鍵詞:鄉村振興、產業轉移、自貿區、創新等

2018年是產業創新升級和繁榮發展的一年,鄉村振興、產業轉移、自貿區、創新等政策關鍵詞頻現。2018年,李克強總理在政府工作報告中,提出大力發展新興產業,改造提升傳統產業。同時,亦強調大力實施鄉村振興戰略,扎實推進區域協調發展戰略。

鄉村振興:深化農村改革,激發農村發展新活力

2018年,中央與地方政府出臺一系列鄉村振興政策,來激發農村發展活力。

2018年1月2日,中共中央、國務院發布《關于實施鄉村振興戰略的意見》,提出加快推進農業農村現代化,讓農業成為有奔頭的產業,讓農村成為安居樂業的美麗家園。

9月,中共中央、國務院印發了《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》,提出到2022年,農業綠色發展全面推進農村一二三產業融合發展格局初步形成。

10月10日,發改委等印發《促進鄉村旅游發展提質升級行動方案(2018年-2020年)》,鼓勵引導社會資本參與鄉村旅游發展建設,加大對鄉村旅游發展的配套政策支持。鄉村旅游相關基礎設施配套的不斷完善將有利于推動農村文旅地產發展,促進文旅特色小鎮的建設。

鄉村的發展需要靠產業帶動,產業作為農村經濟保持持久發展的內在動力源泉。沒有核心的支柱產業,對于農村的發展來說是致命的。而特色小鎮恰恰是要以產業為核心進行發展的,未來,隨著鄉村振興政策的不斷落地和深化,企業布局田園綜合體、農業特色小鎮等項目的積極性將更強。

圖:《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》主要內容

資料來源:中指研究院綜合整理

產業轉移:引導產業有序轉移升級,深入推進區域經濟高質量發展

2018年,中央和地方政府出臺多項產業轉移、區域協調發展的相關政策,這些政策旨在促進區域產業有序轉移及轉型升級,促進區域經濟高質量發展。

11月15日,工信部發布《產業轉移指導目錄(2018年本)》(征求意見稿),以推動區域工業轉型升級為目標,促進生產要素有序流動和高效集聚,推動產業有序轉移。

11月29日,中共中央、國務院發布《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》,明確北京、天津引領京津冀城市群發展,上海引領長三角城市群發展,香港、澳門、廣州、深圳引領粵港澳大灣區建設,重慶、成都、武漢、鄭州、西安引領成渝、長江中游、中原、關中平原等城市群發展,以承接產業轉移示范區、跨省合作園區等為平臺,支持發達地區與欠發達地區共建產業合作基地和資源深加工基地。

整體來看,中心城市在發展的過程中通?;岱⒒臃浯饔?,其通過協同效應111影響腹地經濟,從而延伸產業鏈。這對于周邊城市來說,中心城市的發展為其承接中心城市外溢產業提供了機會,有助于促進當地產業轉型升級,提升當地經濟活力。

11月10日,發改委印發《湘南湘西承接產業轉移示范區建設總體方案》,提出推進湘南湘西地區有力有序有效承接國內外產業轉移,提升產業核心競爭力。

9月26日,北京發布《北京市新增產業的禁止和限制目錄》(2018版),《目錄》注重從產業鏈條、綜合競爭力角度進行把握,區分傳統產業、新興產業的鏈條環節,對符合首都功能定位的高精尖產業和環節予以細分支持,避免“一刀切”。這對于北京來說,通過減量化發展,打造高精尖產業高地,有助于持續激發城市經濟活力,增強城市競爭力。

近年來,隨著城市經濟發展,區域產業層次低、產業發展動力不足等問題制約著當地經濟的發展,各地方政府積極調整區域產業結構,主動將不適應當地發展的產業進行疏解,大力引進優勢產業,以激活當地經濟活力。隨著城市產業不斷轉型升級,城市產業投資機會也逐漸被激活,對于產業地產商來說,既是機遇又是挑戰。

圖:中共中央、國務院《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》主要內容

資料來源:中指研究院綜合整理

?自貿區:自貿區擴容,有望激發經濟新動能

自由貿易區作為對外擴大開放的窗口,其在設立過程中設置了許多優惠政策和條件,是帶動區域經濟發展的重要引擎。一年來,國家出臺一系列政策措施來鼓勵和擴大自貿區建設,以激活區域經濟發展潛力。

4月13日,習近平在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上宣布,支持海南全島建設自由貿易試驗區。

4月14日,中共中央、國務院發布《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》,提出支持海南傳統產業優化升級,大力發展現代服務業,加快服務貿易創新發展等。

10月16日,國務院發布《關于印發中國(海南)自由貿易試驗區總體方案的通知》,要求以發展旅游業、現代服務業、高新技術產業為主導,科學安排海南島產業布局。

11月,國家主席習近平在進博會開幕式上的主旨演講中表示,決定增設中國上海自由貿易試驗區的新片區,鼓勵和支持上海在推進投資和貿易自由化便利化方面大膽創新探索。

隨著自由貿易區的擴容,將不斷促進這些區域的資本、技術、土地等資源進行重新分配;同時,也將不斷吸引著高端產業向自貿區匯集,持續激活區域經濟活力。

圖:國務院《中國(海南)自由貿易試驗區總體方案》

?創新:創新驅動引領產業發展方向,助推產業進步的核心動力

一個地方的產業轉型升級發展,離不開創新驅動,而優質的創新要素是提升創新驅動力的基礎和有力支撐。

2018年,中央及各地文件中均較多涉及創新,在2018年政府工作報告中共61次提到創新,創新作為我國經濟發展新的增長點,受到了各級政府的高度重視。

2月11日,國務院發布《關于同意寧波、溫州高新技術產業開發區建設國家自主創新示范區的批復》,提出充分發揮寧波、溫州的區位優勢、民營經濟優勢和開放發展優勢,促進兩地高新技術產業集群發展。這有助于培育良好的創新創業環境,激發科技產業園區、科技小鎮等科技類地產項目的活力。

8月8日,國務院發布《關于成立國家科技領導小組的通知》,相比1998年成立的國家科技教育領導小組,國家科技領導小組更加聚焦科技事業發展,成員明顯擴容,將承擔起更多科技領域發展項目,意味著國家對科技事業發展更加重視。

9月26日,國務院發布《關于推動創新創業高質量發展打造“雙創”升級版的意見》,《意見》的發布有助于增強科技創新引領作用,促進大眾創業萬眾創新持續向更大范圍、更高層次和更深程度推進,進一步推動形成線上線下結合、產學研用協同、大中小企業融合的創新創業格局,推動產業園區新舊動能轉換和經濟結構升級。

各地政府也積極出臺產業創新相關政策,以推動當地產業提質升級發展。

1月24日,四川印發《匯集創新資源推動四川產業發展三年行動計劃》,《計劃》的頒布有助于促進創新驅動戰略的實施,推動創新資源同產業無縫對接,促進產業結構邁向中高端、產業創新發展邁上新臺階,提升產業發展質量和效益。

3月6日,湖南發布《關于加快推進產業園區改革和創新發展的實施意見》,要求園區堅持以產業發展為核心,注重提升質量效益,加強對園區的規劃管理和創新引領,力爭到2020年,全省千億園區達20家左右,國家級高新技術產業開發區達到10家。

9月26日,江蘇省印發《關于促進科技與產業融合,加快科技成果轉化實施方案》,要求深入實施創新驅動發展戰略,聚焦重點培育的先進制造業集群。

當前,隨著我國經濟發展步入新常態,經濟增長的重心已從速度導向轉向質量導向,創新作為區域產業轉型升級的重要保障,不斷強化科技創新,有助于推動優勢企業不斷延長產業鏈,提升附加值。

圖:國務院《關于推動創新創業高質量發展打造“雙創”升級版的意見》

資料來源:中指研究院綜合整理

2、關注點:特色小鎮更聚焦產業,政策多維度助力物流業降本增效

2018年以來,高質量發展成為經濟發展的新要求。國家在特色小鎮、物流等領域適時出臺一系列政策,以規范行業健康發展。

? 特色小鎮:聚焦產業,打造區域經濟發展新引擎

特色小鎮和特色小城鎮作為新型城鎮化與鄉村振興的重要結合點,是推動經濟轉型升級的重要紐帶,也是促進經濟高質量發展的重要平臺。從2016年開始,國家陸續出臺了多個與特色小鎮相關的政策,積極推進特色小鎮的發展,中國特色小鎮的發展前景良好。但從目前國內特色小鎮發展狀況來看,普遍存在項目特色定位不準、缺乏產業支撐、房地產化等問題,難以對區域經濟發展形成有效地支撐。國家適時出臺一系列政策,來規范特色小鎮建設,以提升區域經濟發展活力。

8月30日,發改委發布《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》,提出統一實行有進有退的創建達標制,避免一次性命名制,防止各地區只管前期申報、不管后期發展與糾偏。此次發文,使得特色小鎮的發展告別了命名制,走向了創建達標制,特色小鎮和特色小城鎮的申報將不再是一勞永逸,更是持續探索,不斷提升的過程,這有助于促進特色小鎮和特色小城鎮從“多而廣”向“小而精”方向發展。

10月4日,江蘇省印發《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的實施意見》,提出各地區要立足產業“特而強”、功能“聚而合”、形態“小而美”、機制“新而活”,在區域分布上依托大城市周邊的重點鎮來培育發展衛星城,依托有特色資源的重點鎮培育發展專業特色小城鎮。同時,在項目篩選上提出統一實行寬進嚴定、動態淘汰的創建達標制度,取消一次性命名制。

從國家和地方出臺的一系列政策來看,特色小鎮作為激活區域經濟活力的重要載體,承擔的角色也更加重要,特色小鎮不是單純的房地產項目,而是一個產城融合的概念,房企如果作為社會資本進入,首先要轉換為做產業的身份,對于有房地產化傾向的“造城鎮”,或將面臨淘汰。

圖:《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》要點

資料來源:中指研究院綜合整理

?物流:政策持續聚焦物流降本增效

1月23日,國務院印發《關于推進電子商務與快遞物流協同發展的意見》,決定深入實施“互聯網+流通”行動計劃,逐漸引導電子商務平臺逐步實現商品定價與快遞服務定價相分離,促進快遞企業發展面向消費者的增值服務;同時,鼓勵和引導電子商務平臺與快遞物流企業之間開展數據交換共享,提升配送效率。

5月16日,國務院提出,從2018年5月1日至2019年12月31日,對物流企業承租的大宗商品倉儲設施用地減半征收城鎮土地使用稅。對于大型物流企業來說,可以在一定程度上降低物流倉儲用地的成本,從而降低企業的成本。同時,會議提出推動取消高速公路省界收費站,簡化物流企業分支機構設立手續,積極發展公路、鐵路、水運多式聯運,這都是國家在為物流企業降本增效和創新發展創造更好的條件。

12月,發改委、交通部聯合印發《國家物流樞紐布局和建設規劃》,提出鼓勵和支持具備條件的企業通過戰略聯盟、資本合作等方式打造優勢互補、業務協同的合作共同體,提升物流一體化組織效率;同時,在物流用地上,鼓勵通過“先租后讓”、“租讓結合”等多種方式供應土地。這在一定程度上能夠降低企業成本、促進物流資源集聚、提高物流運行效率。

3月18日,河北發布《關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的實施意見》,提出提升物流運作效率、降低物流行業制度性成本、降低物流企業經營性成本等;同時,在土地方面,鼓勵通過彈性出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃等多種方式向物流企業供應土地。這對于物流企業來說,可以在一定程度上降低企業成本,提升其運作效率。

從國家和地方政府出臺的一系列物流政策來看,大都在降低企業成本、提升企業運營效率方面下功夫,這在一定程度上能夠提升物流企業的競爭力,促進企業做大做強。

圖:國務院推進電子商務與快遞物流協同發展主要措施

資料來源:中指研究院綜合整理

02

市場特征

2018年房地產調控收緊總基調保持不變,宏觀調控力度持續加強;同時,隨著樓市進入存量時代、房地產行業整體盈利水平存下行壓力的背景下,房企紛紛尋求轉型突破。而產業地產作為房地產企業轉型的重要方向,不斷加大產業地產布局力度。從今年的企業動作來看,企業間主要以合作為主,且在合作內容上更加深化。

1、土地:推地力度增加,樓面均價小幅回落

?供求:推地力度大幅增加,二線城市成交規模大幅增長

圖:2011-2018年全國300城工業用地推出、成交及成交占比情況

資料來源:中指研究院綜合整理

2018年,工業用地推地力度增加,推出、成交均大幅提升。2018年,全國300城共推出工業用地規劃建筑面積9.0億平方米,同比增長30.4%;共成交工業用地7.7億平方米,同比增長27.9%,推出和成交較去年均有較大提升。從土地占比來看,2012-2018年,全國300城工業用地成交規劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈增長趨勢,經歷2017年小幅下降后,2018年工業用地成交占比提升至39%。

圖: 2012-2018年各類城市工業用地成交規劃建筑面積同比

資料來源:中指研究院綜合整理

一線城市工業用地成交規劃建筑面積規模同比大幅回落,二線和三四線城市同比增長。不同城市來看,2018年一線城市工業用地成交規劃建筑面積為2177萬平方米,成交面積同比下降11.8%;二線城市成交面積為26505萬平方米,扭轉四年來同比下降的趨勢,2018年同比增長達36.7%;三四線城市成交面積為48467萬平方米,同比增長26.1%。

?價格:樓面均價小幅回落,市場有所降溫

圖:2012-2018年全國300城工業用地成交樓面均價、溢價率及土地出讓金情況

資料來源:中指研究院綜合整理

2018年工業用地成交樓面均價小幅回落,市場有所降溫。2018年,工業用地成交樓面均價、溢價率均下降,土地出讓金繼續增長。其中樓面均價為279元/㎡,同比下降5.4%;溢價率為2.1%,較2017年下降0.6個百分點;土地出讓金為2156億元,同比增長20.4%。雖然2018年產業地產出臺一系列利好政策,但受資金風險等因素影響,工業用地市場有所降溫。

圖:2012-2018年各類城市工業用地成交樓面均價同比、溢價率同比變動情況

資料來源:中指研究院綜合整理

一線城市成交樓面均價同比上漲,二線城市下降明顯。從不同城市來看,2018年一線城市成交樓面均價為753元/㎡,同比上漲7.2%,扭轉前兩年下降趨勢,漲幅在各類城市中最大;二線城市成交樓面均價為312元/㎡,同比下降12.8%;三四線城市成交樓面均價為240元/㎡,同比上漲1.0%。溢價率方面,一、二、三四線城市溢價率分別為0.1%、1.3%、2.9%,較去年均下降。

2、企業:行業龍頭強強聯合,合作內涵更加深化

隨著我國經濟由高速增長逐漸邁向高質量發展階段,產業結構也在不斷轉型升級,提升經濟發展質量。企業積極與其他行業的優勢企業進行合作,以自身積累的產業建設經驗為基礎,依托在各自領域的優勢,強強聯合,增強自身產業服務能力。此外,并購仍是企業進行多元化布局的重要途徑。

? 龍頭企業強強聯合,行業翹楚攜手共進

近年來,隨著越來越多的企業布局產業地產,行業競爭日趨激烈,對于如何提升自身競爭力成為每個企業面臨的難題。而2018年以來,企業通過合作來增強自身競爭力的案例逐漸增多,且其在合作內涵上有進一步的深化。

圖:2018年產業地產企業間合作事件舉例

資料來源:中指研究院綜合整理

〈1〉增強主營業態:擁有產業基礎的地產龍頭牽手行業龍頭企業,持續增強產業服務實力

對于已布局相關產業的企業來說,其圍繞自身主業布局,將自身戰略發展板塊與行業龍頭企業的優勢領域相結合,增強地產企業自身業務的專業性,進一步打造自身在核心產業競爭和服務優勢。如招商蛇口聯手商湯科技、萬科物流聯手新松機器人等。企業通過與自身產業相關的行業龍頭企業合作,來不斷增強自身產業壁壘,持續提升自身業務能力。

?招商蛇口:與商湯科技簽署戰略協議,擬就人工智能方面合作

2018年1月24日,招商蛇口與商湯科技簽署《戰略合作協議》,雙方就人工智能超算及物聯網、大數據等在產業和物業落地等方面開展合作。通過此次合作,招商蛇口產業園區將依托商湯科技的高新技術服務優勢,豐富空間場景應用,拓展空間智能化服務及管理,打造空間創新運營模式;同時,通過與AI領軍企業商湯科技的合作,雙方將加快聯合創新,實現優勢互補,有利于促進招商蛇口產業新城和產業園區的數字化升級,構建有吸引力的AI產業生態環境,打造AI產業園區的典范,推動招商蛇口產業新城與產業園區的進一步創新、升級,增強招商蛇口園區開發與運營能力。

圖:招商蛇口與深圳商湯科技主要合作內容

資料來源:中指研究院綜合整理

?萬科物流:牽手新松機器人,擬在智能物流裝備等領域合作

3月6日,萬科物流與新松機器人簽署戰略合作框架協議,雙方擬在智能物流裝備等領域開展深度合作。雙方將共同研發的先進物流技術和產品,應用于未來萬科物流在國內建設的高標準現代化物流倉儲設施,并由機器人公司承擔設備制造生產與項目實施。作為物流地產和機器人領域的領軍企業,萬科物流和新松本次強強聯手將積極促進雙方的業務模式創新拓展,有助于進一步增強萬科物流在物流領域的優勢,提升其行業競爭力。

圖:萬科物流與新松機器人合作主要內容

資料來源:中指研究院綜合整理

〈2〉彌補產業空缺:產業基礎較弱的地產企業通過合作彌補產業空缺,增強產業運營能力

部分企業因自身產業板塊較弱或尚未布局,其通過與行業龍頭企業深度合作,引進外援,完善自身產業服務體系,持續推動其運營能力提升。如,恒大聯合中科院快速切入科技產業,金茂聯合科大訊飛完善城市運營能力等皆是值得行業借鑒的優秀案例。

?恒大:聯手中科院,打造產業新高地

4月9日,恒大集團與中科院簽署合作協議,恒大計劃在未來十年投入1000億,與中科院共同打造三大科研基地。

8月16日,恒大集團與中國科學院在北京舉行首批合作項目簽約儀式,共簽約計算機、人工智能、無人機等六個項目。此次合作,對于恒大來說,通過與中科院合作,可以更加精準、迅速的切入科技產業,有利于推動和完善恒大對高科技產業的布局,從而增強企業行業競爭力。

?金茂:與科大訊飛簽署協議,將在智慧社區、智慧城市等方面合作

4月9日,中國金茂與科大訊飛舉行戰略合作協議簽約儀式。通過合作,金茂將借助科大訊飛人工智能交互系統,增強在智慧城市、智慧社區、智能家居、智慧產業等方面的建設、運營與服務能力。此次合作符合中國金茂重點發展大健康、大科技、大文化產業和推動城市運營產業升級的發展方向,有助于形成優勢集成與互補,實現“城市運營與高端產業技術協作共贏”的新局面,進一步推動金茂城市運營能力提升。

圖:金茂與科大訊飛合作主要內容

資料來源:中指研究院綜合整理

?并購:整合資源,提升行業競爭力

當前,我國的產業地產尚處于探索和初步發展階段,潛力發展巨大。但如何更好的快速切入產業地產,實現自身業務的做大做強仍是其面臨的難題。對于企業來說,通過并購的方式,將優質資產并入自身業務版圖,也不失為一種快速做大做強的途徑。

?合景泰富:收購恒德教育,整合教育項目及資源

8月8日,合景泰富與恒德教育在廣州簽署股權收購協議。此次合景泰富整合恒德教育的優勢項目及資源,有助于完善合景泰富多元化產業鏈,推動地產與多元業務板塊的協同快速發展,形成產業地產可持續發展的生態圈,進一步提升自身綜合服務實力。

圖:合景泰富與恒德教育優勢業務

資料來源:中指研究院綜合整理

?上海臨港:擬189億購入漕河涇開發區資產

12月5日,公司擬向漕總公司發行股份及支付現金購買其持有的合資公司65%股權、高科技園公司100%股權及科技綠洲公司10%的股權,向天健置業、久壟投資、莘閔公司、華民置業及藍勤投資發行股份購買其持有的南橋公司45%股權、雙創公司15%股權及華萬公司55%股權,并募集配套資金不超過60億元。通過此次交易,上海臨港將進一步增加土地資源儲備,有利于集聚優勢資源、提升行業地位,擴展業務布局領域,推進在上海產業園區的戰略布局。

3、行業聚焦:特色小鎮產業導向明確,物流地產行業龍頭加速布局

在政策、資金等因素的推動下,特色小鎮和物流地產繼續快速發展,2018年,特色小鎮更加注重以產業為核心,打造內在產業支撐能力,促進產業功能塑造和提升,進一步推動產業集群的形成;物流地產在面臨擴張瓶頸的情況下,不斷通過合作、并購的方式增強自身業務能力。

?特色小鎮注重產業支撐

2018年,國家和地方政府出臺一系列政策,以促進特色小鎮高質量發展,嚴控房地產化傾向,特色小鎮企業進一步深化合理布局、規范發展,依托科技手段,強調產業支撐。特色小鎮產業定位更加明確,更多根據當地產業基礎情況,立足各地區比較優勢,在地方經濟發展中扮演更加重要的作用。

?碧桂園:聯手富士康將在廣州打造科技小鎮

2月28日,碧桂園聯合富士康共同打造科技小鎮。通過合作,碧桂園與富士康能打造科技小鎮在面板產業制造方面的核心優勢,將科技小鎮塑造成為面板制造產業的主心骨,吸引上下游產業集聚,打通從研發到制造的產業流程,加速科技成果轉化,促進高技術產業集中發展,形成科技產業鏈的高階服務區域,增強碧桂園的產業服務能力。

圖:碧桂園聯手富士康打造科技小鎮

資料來源:中指研究院綜合整理

?啟迪協信:首入杭州,落子丁蘭智慧小鎮

3月11日,丁蘭智慧小鎮啟迪協信杭州科技城開工奠基儀式暨首期項目簽約。智慧小鎮以科技產業為核心推動力,依托清華高科技人才的智力優勢,打造科技服務、科技創新等方面的產業優勢,提升周邊區域經濟效益,為當地產業和區域帶來更大的發展空間。

圖:杭州丁蘭智慧小鎮規劃

資料來源:中指研究院綜合整理

此外,企業積極布局熱點產業方向,緊抓農村產業發展機遇,打造高質量的特色小鎮,以振興鄉村經濟。如2月1日,綠城與中交集團簽署合作協議,共同開發位于成都的中國農博小鎮項目,雙方將依托當地優勢產業,以農業科技服務等方面突破點,提升打造農博小鎮核心競爭力。

?物流地產擴張或面臨瓶頸,行業龍頭企業加速布局

2018年,借助消費升級和電商崛起,物流地產繼續快速發展,在傳統房地產企業布局物流地產的同時,多家電商開始自建物流地產以滿足倉儲需求。但是,隨著資本的大量涌入,物流地產總量已經發展到一定階段;同時,隨著2018年“雙十一”電商銷售額增速下降,未來電商消費市場或面臨一定瓶頸,物流地產規模的擴張也將迎來挑戰。一年來,物流地產商積極通過合作、并購的方式來增強自身競爭能力。

?普洛斯:聯手海航,強強聯合,打造物流生態鏈

2月27日,普洛斯與海航集團簽署戰略合作協議。此次合作,對于普洛斯在航空物流業務布局和拓展將起到極大推動的作用。同時,也將助力海航旗下現代物流板塊實現高價值全球物流供應鏈樞紐的構建,助其打造出面向全球、貫穿物流全程的數字物流生態體系。此外,5月11日,普洛斯宣布設立國內首個物流生態領域投資專項基金——隱山現代物流服務基金。該基金將在與普洛斯物流基礎設施業務互補的快速增長領域進行投資,重點關注利用科技提高物流行業效率的企業,這將有助于持續完善物流生態體系,增強企業競爭力。

圖:普洛斯攜手海航打造現代物流生態鏈

資料來源:中指研究院綜合整理

?萬科物流:并購太古冷鏈

7月9日,萬科物流與太古實業舉行并購簽約儀式,將太古實業旗下太古冷鏈物流資產包收入囊中。這是萬科在2017年10月正式進入冷鏈領域、參與普洛斯私有化之后的又一舉動。作為地產頭部企業的萬科,此次并購太古冷鏈完成后,萬科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市,有助于擴大其冷鏈業務板塊,提升萬科物流地產規模和品質。

03

趨勢展望

1、土地:創新土地利用方式,工業地產價值顯現

工業地產價值凸顯,彈性出讓助推升級轉型。

2018年1月12日,《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》提出,改革園區產業用地利用和開發建設方式,縮短盤活周期,提高土地利用效率。同時指出,堅持規劃引領,引導高精尖產業入園入區,實現產城融合與職住平衡,推動園區高端化、特色化、差異化發展。

此外,各市結合當地實際,積極出臺了工業用地彈性年期出讓政策和產業用地規范政策,如12月19日,鄭州印發《關于高新技術產業開發區新型產業用地試點的實施意見》;12月28日,廣州市就《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》公開征求意見等。各地政府紛紛試點新型產業用地,優化工業土地配置,旨在提高工業用地的流轉、使用效率,促進土地的集約高效利用,推動產業升級。

未來,將有更多城市結合自身發展實際出臺系列土地政策,以提高工業用地利用效率,保障工業發展空間,引導城市更新方向,促進產業轉型升級,為城市發展提供活力。

2、政策:國家定調產業方向,細化政策或將落地

隨著我國經濟發展步入新常態,經濟發展已從重速轉變為重質,相關的產業政策在引導產業轉型升級過程中起著越來越重要的作用。2018年11月15日,工信部發布《產業轉移指導目錄(2018年本)》(征求意見稿),提出統籌協調東北和東中西部四大板塊,發揮區域比較優勢,明確各區域的產業發展定位。9月北京出臺《北京市新增產業的禁止和限制目錄》(2018版),定調各區域產業發展方向。產業作為推動區域經濟發展的重要引擎,優質的產業對于區域經濟提升有著至關重要的作用。未來,或將有更多地方政府出臺相關產業轉移升級政策,以推動當地經濟增速換擋提質,這也將為企業提供更多的產業布局機會。

此外,鄉村作為我國經濟發展不可缺少的一部分,鄉村的振興是全面建成小康社會的關鍵。國家和地方政府密集出臺一系列政策來推動鄉村振興。如,2018年1月2日,中共中央、國務院發布《關于實施鄉村振興戰略的意見》,隨后又出臺了《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》,這一系列政策均在圍繞鄉村振興發力,但對于農村土地制度改革、農村金融改革等仍在探索中。對于如何將鄉村振興,如何發展農村產業,提升農民收入仍將是面臨的最大難題。未來,國家和地方政府或將圍繞鄉村出臺一系列細化配套政策,以提升企業參與鄉村振興的積極性。

3、布局:企業合作內涵更加深化,城市群核心外圍城市或迎機遇

2018年,合作成為企業深化布局產業地產的主流,但在合作內涵上有進一步的深化,房企更加注重聯合專業領域的龍頭企業。在已有產業方面,企業通過與行業龍頭企業合作的方式,來持續增強其產業運營能力。對于尚未布局或薄弱的的產業板塊,企業借助行業龍頭企業優勢,來完善其產業布局。未來在房地產政策調控不放松的總基調下,將有更多的企業進入產業地產領域,這種多方合作的方式還將得到繼續強化。

區域協同壯大板塊融合,產業轉移推動城市群核心外圍城市迎發展機遇。2018年,新版《產業轉移指導目錄》修訂完成,對當前全國經濟發展發揮更準確的指導作用?!豆賾誚⒏佑行У那蛐鞣⒄剮祿頻囊餳?,明確核心城市對所屬城市群的引領帶動作用,以中心城市為核心促進和帶動相關板塊融合發展?!斷婺舷嫖鞒薪硬底剖痙肚ㄉ枳芴宸槳浮返姆⒉?,有助于推進湘南湘西地區有力有序有效承接國內外產業轉移,加快構建示范區的現代化經濟體系。未來,隨著產業轉移以及產業升級加速推進,城市群核心外圍城市也將迎來發展機遇,尤其是成渝城市群、長江中游城市群等,這些地區具有人力資源豐富、交通發達、土地和人力成本相對較低等優勢。未來,產業集群將依托“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設等重大戰略,持續推動當地產業轉型升級,促進城市經濟高質量發展。


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